В России для того чтобы продать какое-либо имущество, находящееся в собственности, требуется составить договор купли-продажи. Во многих случаях его оформление требует нотариального заверения и прохождения государственной регистрации в Росреестре. А процедура расторжения соглашения о продаже требует обращения в иные инстанции. Далее будут описаны правила аннулирования документа.
Основания для расторжения
Правила, условия и нюансы аннулирования действия договоров купли-продажи регламентируются российскими законами — Гражданским Кодексом.
Ознакомиться с текстом федерального документа можно по ссылке.
Причины для аннулирования договора купли-продажи должны быть указаны в тексте самого соглашения.
В качестве оснований выступают:
- аннулирование по решению обеих сторон;
- расторжение договора купли-продажи по инициативе одного из участников сделки;
- если одна сторона, продавец или покупатель, существенно нарушает правила исполнения условий соглашения;
- по требованию уполномоченных лиц, служащих в государственных органах;
- при иных обстоятельствах, которые указаны в договоре;
- при возникновении действий, противоречащих российскому законодательству.
Выше были перечислены общие причины аннулирования договора купли-продажи. Есть нюансы, когда продавец вправе расторгнуть соглашение о продаже по своей инициативе в одностороннем порядке. Среди них:
- покупатель не исполняет свои обязательства по принятию объекта договора;
- если приобретатель отказывается оплачивать объект покупки;
- если покупатель не желает страховать покупку, хотя данное условие содержится в договоре;
- покупатель не предоставляет разгрузочное снаряжение в установленные соглашением сроки;
- в оговоренные ранее сроки приобретатель не выбрал перечень товаров, которые он желает купить.
Договор купли-продажи заключается между двумя сторонами, соответственно, покупатель, как и продавец, вправе аннулировать соглашение по своему усмотрению.
Основаниями для расторжения договора купли-продажи по инициативе покупателя могут быть:
- продавец не отгружает покупателю проданную продукцию;
- собственник продаваемого имущества не передает приобретателю документацию, которая необходима при продаже данного предмета;
- продавец нарушает условия по ассортименту предметов продажи;
- приобретенный товар оказался ненадлежащего качества, о чем продавец заранее не известил покупателя;
- полученный товар доставлен не в комплекте, т. е. отсутствуют какие-либо детали;
- торговец отказывается застраховывать продаваемый объект, хотя в соответствии с договором купли-продажи, данная ответственность возлагается именно на него;
- объект покупки не передан покупателю в оговоренные временные рамки.
Кроме вышеуказанных критериев для расторжения договора купли-продажи, могут быть и иные. Каждая сделка индивидуальна, поэтому стороны вправе вписывать свои условия для аннулирования действия документа, но при условии, что они не будут противоречить нормам, установленным законодательством.
Порядок расторжения договора купли-продажи
По закону (ГК РФ), аннулирование договора купли-продажи возможно совершить только в момент действия соглашения. Иными словами, нельзя расторгнуть акт, если обязательства по нему уже выполнены сторонами, т. е. продавец передал объект покупки покупателю, а тот взамен внес необходимую сумму.
Порядок расторжения соглашения о купли-продажи зависит от стадии, на которой находится сделка, например:
- до регистрации документа;
- после регистрации.
До регистрации
Чаще всего расторжение договоров купли-продажи происходит до подачи прошения в Росреестр на государственную регистрацию квартиры. Порядок ликвидации действия соглашения купли-продажи до регистрации бумаги начинается с отправки уведомления об аннулировании другому участнику.
Чтобы принять досудебное решение, необходимо изначально сообщить партнеру о своем намерении расторгнуть договор. Досудебное решение (по обоюдному согласию) ситуации оформляется с помощью специального документа, который составляется в той же форме, что и договор. Если первоначальный документ был удостоверен нотариально, то и дополнительный также подлежит обязательному нотариальному удостоверению. По закону, вторая сторона в течение 30 дней должна предоставить свой ответ. В случае, если нет ответа, либо он отрицательный, инициатор аннулирования соглашения вправе обратиться в судебную инстанцию. Для подачи документации в судебную инстанцию требуются основания.
Причины для обращения в суд:
- текст документа противоречит законодательным актам, интересам государства и населения;
- обнаружена ошибка при нотариальном заверении, допущенная специалистом;
- одна из сторон, подписывая настоящую бумагу, находилась а заблуждении или под давлением третьих лиц;
- оформляется акт недееспособными людьми;
- оформление настоящего акта противоречит интересам детей;
- один из участников при исполнении условий соглашения купли-продажи нарушил нормы российских законов;
- указать на недействительность документа:
- если есть неучтенные получатели наследства, где наследством выступает объект продажи;
- если выявлены действия мошеннического характера у одной из сторон сделки;
- если выявлен факт, что представленные документы лживые или содержат подделанные сведения;
- владелец имущества умер в процессе сделки;
- одна из сторон не соблюдает (нарушает) условия приватизации.
При наличии вышеназванных условий, истец вправе составлять иск о расторжении акта купли-продажи. Если в качестве истца выступает продавец, то важно, чтобы он в исковом требовании изложил следующее:
- расторгнуть соглашение о продаже, ссылаясь на имеющиеся основания;
- вернуть предмет продажи обратно в собственность продавца;
- возместить убытки и моральный вред.
Чтобы детально ознакомиться с правилами составления искового заявления, рекомендуется скачать его образец.
Для расторжения документа в судебной инстанции, кроме корректно оформленного искового заявления, следует предоставить определенный пакет документации. Документы прикрепляемые к иску:
- копии исков. Необходимо подать столько копий, сколько участников в деле;
- чек об оплаченной государственной пошлине;
- документация на продаваемый объект;
- копия удостоверения личности;
- бумаги свидетельствующие о том, что ответчик был извещен о намерениях стороны истца расторгнуть договор купли-продажи;
- бумаги, доказывающие наличие оснований для обращения в суд.
Если будет подан не полный пакет документов, то работники судебной инстанции не примут дело к рассмотрению.
После регистрации
После регистрации соглашения о купле-продажи (недвижимости), следуют исполнения обязательств между участками сделки. В случае если обязательства выполнены, то договор не может быть расторгнуть, т. к. фактически он уже не действует. Во всех документах указывается срок действия, подобный акт не исключение. Он признается недействительным после того, как стороны выполнили свои обязанности, в соответствии с его текстом.
В данном случае, основанием для расторжения договора купли-продажи после регистрации может служить только обоюдное решение сторон. Для этого им необходимо составить соглашение о расторжении. Чтобы верно оформить документ, можно скачать пример его составления.
В общем виде процедура расторжения акта купли-продажи выглядит следующим образом:
- принятие решения о расторжении;
- отправка соответствующего уведомления другой стороне;
- подготовка иска и необходимой документации;
- отправка пакета бумаг в судебную инстанцию;
- принятие участия в судебных разбирательствах;
- получение судебного вердикта;
- отправка постановления суда в государственное регистрационное учреждение. А в данном органе сотрудники оформят перерегистрацию имущественных прав на объект договора.
Можно ли оспорить расторжение договора купли-продажи?
Если стороны решили расторгнуть акт мирным путем, составив специальное соглашение, но после подписания вновь составленного документа один из участников сделки изменил свое решение, то он вправе обратиться в судебную инстанцию с пакетом документов и с исковым заявлением.
В качестве оснований для оспаривания расторжения договоренности могут выступать:
- нарушены права граждан;
- акт о соглашении не соответствует требованиям законов;
- соглашение об аннулировании договоренности составлялось под воздействием иных лиц, под воздействием наркотических (алкогольных и психотропных) средств.
Возможно истец сможет предъявить иные причины для оспаривания документа. В любом случае, принятие иска зависит от работников судебной инстанции.
