Основным документом, который подтверждает приобретение или продажу квартиры, является договор купли-продажи. После того как представленный документ подписывается сторонами сделки, он становится юридически значимым и права собственности переходят от продавца недвижимости к покупателю.
Процедуру расторжения соглашения купли-продажи имущества невозможно осуществить только по инициативе одного из участников правоотношений. Аннулировать договор о приобретении или продаже квартиры можно только при помощи подписания сторонами сделки специального соглашения или посредством обращения с исковым заявлением в судебное учреждение.
В большинстве случаев процедура расторжения договора купли-продажи квартиры происходит по причине возникновения у одной из сторон договоренности претензий. Поэтому достигнуть договоренности в подобной ситуации крайне сложно. По этой причине инициатор расторжения сделки должен обратиться в суд для реализации намеченной цели.
Возможность возврата авансового платежа, внесенного покупателем, при расторжении соглашения возникает только в том случае, если подобное условие предусмотрено в содержании договора купли — продажи.
Основания
Основополагающим законодательным актом для любых соглашений по поводу собственности является Федеральный закон под номером 122. Представленный нормативно-правовой акт гласит, что все сделки по недвижимости в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в специальных государственных органах. Происходит обозначенное действие в два этапа: для начала регистрируется документ, а далее происходит переход прав собственности на квартиру.
Процесс расторжения договора купли-продажи собственности, в том числе и квартиры, обозначен в 29 главе Гражданского кодекса Российской Федерации. Причины, на основании которых происходит расторжение соглашения о приобретении или продаже квартиры, указаны в 450 статье ГК РФ. В статье под номером 453 обозначены последствия прекращения действия договора купли-продажи недвижимости.
Основания, которые указаны в нормативно-правовых актах Российской Федерации, позволяющие осуществить процедуру расторжения соглашения о приобретении или продаже квартиры:
- Если документ, оформленный для осуществления регистрации в уполномоченном органе был составлен не по правилам;
- Один из участников договора купли-продажи квартиры предоставил поддельные документы или ложную информацию при оформлении акта;
- Покупатель или продавец участвовал в подписании обозначенного соглашения не по своему желанию, а по причине того, что ему угрожали, шантажировали и принуждали;
- Если один из участников договора купли-продажи квартиры является физически недееспособным гражданином или имеет психологическое заболевание, а опекуны указанного лица не были извещены о заключении представленного контракта;
- Одна из сторон соглашения о приобретении или продаже имущества является несовершеннолетним гражданином;
- Если один из участников договора купли-продажи квартиры в момент заключения документа находился под воздействием алкоголя, наркотических или токсических веществ, а также психотропных препаратов. Помимо этого расторжение контракта невозможно реализовать, если покупатель или продавец был временно недееспособен из-за определенной болезни;
- Одна из сторон договора о приобретении или продаже квартиры подписывала документ, находясь в заблуждении;
- Если покупатель нарушил сроки предоставления денежных средств за приобретенную квартиру. Период перечисления выплат оговаривается и обозначается при заключении договора купли-продажи собственности;
- Владелец квартиры, который ее продает, отказывается предоставить покупателю ее в определенный срок;
- При заключении договора один из участников соглашения остается в более выгодном положении в сравнении со второй стороной сделки.
Наличие одного из представленных ранее оснований, которые имеется возможность доказать, дает право участнику договорных отношений инициировать расторжение договора купли-продажи квартиры.
Процедура расторжения
Согласно сведениям, которые указаны в положениях нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение соглашения о приобретении или продаже квартиры возможно осуществить следующими способами:
- Посредством заключения сторонами сделки мирного соглашения — представленный способ является наиболее простым и безопасным. Однако, необходимо отметить, что данный вариант возможен исключительно в том случае, когда у участников отсутствуют взаимные претензии и они пришли к согласию;
- Расторжение договора купли-продажи имущества посредством направления в судебное учреждение искового заявления. Обозначенный способ является сложным и затратным, однако аннулирование представленного соглашения зачастую осуществляется данным методом.
Достижение компромисса по вопросу расторжения соглашения о приобретении или продаже квартиры позволит предотвратить появление разногласий в будущем и доведение конфликта до суда.
Соглашение о прекращении действия договора купли-продажи имущества должно содержать следующие сведения:
- Наименование документа;
- Если покупатель квартиры является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если имущество приобретает юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
- Если продавец недвижимости является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если квартиру продает юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
- Реквизиты договора о приобретении по продаже, который участники желают аннулировать;
- Далее необходимо обозначить о добровольном решении участников сделки о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи имущества;
- Указание периода времени, в течение которого покупатель должен освободить квартиру, а покупатель вернул денежные средства, оплаченные клиентом при заключении договора;
- Ссылки на статьи, которые регулируют обозначенный вопрос;
- В завершении указывается дата и место составления соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, а также ставятся подписи покупателя и продавца.
Представленный документ необходимо оформить в трех экземплярах, которые заверяются в нотариальной конторе. Два дубликата остаются у участников соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, а один передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Необходимо отметить,что для обращения в судебную инстанцию с обозначенным вопросом, инициатору расторжения договора купли-продажи квартиры следует получить от второго участника сделки письменный отказ в аннулировании соглашения по обоюдному согласию. Чтобы получить ответ, необходимо составить письменное уведомление и направить его другой стороне сделки. После этого у ответчика есть тридцать дней для оформления ответа. Отсутствие ответного письма или отказ от расторжения соглашения и приобретения или продажи квартиры по обоюдному согласию позволяет лицу, направившему уведомление, подать в судебное учреждение исковое заявление.
Расторжение до регистрации
До того момента, пока договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован в Росреестре, правом собственности на жилье владеет продавец. Осуществить расторжение обозначенного соглашения не составит труда, вне зависимости от кого из участников договора исходит инициатива. Чтобы аннулировать контракт о приобретении и продажи квартиры, продавцу и покупателю необходимо заключить мирное соглашение.
Расторжение после регистрации
Процедура прекращения действия договора купли-продажи имущества после его регистрации в Росреестре осложняется по причине того, что предмет соглашения, а именно квартира, уже передана для распоряжения и пользования покупателю. В представленном случае расторжение соглашения купли-продажи собственности в упрощенном порядке редко осуществляется. Вернуть квартиру без того, чтобы обращаться в судебное учреждение возможно только в том случае, если данное условие было указано при заключении договора купли-продажи.
Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд
Направление исковых заявлений для расторжения договора о приобретении и продаже квартиры достаточно распространенное явление в судебной практике. Причиной этому является то, что участники сделки не могут прийти к общему согласию по представленному вопросу.
Если покупатель и продавец не желают заключать мирное соглашение, инициатору расторжения требуется обратиться в судебное учреждение по месту регистрации ответчика.
Для успешного исхода дела истцу требуется обратить внимание на проведение следующих этапов:
- Проконсультироваться у профессиональных юристов, которые специализируются по сделкам с имуществом;
- Собрать пакет требуемой документации;
- Правильно составить исковое заявление;
- Перед тем как направить иск следует оплатить государственную пошлину;
- Далее требуется направить исковое заявление и собранный пакет документов в судебную инстанцию;
- Участие в заседаниях суда;
- Дождаться судебного постановления. Если существует необходимость, возможно оспорить его.
Помимо искового заявления для прекращения договора купли-продажи квартиры, истцу следует направить в судебное учреждение следующий пакет документов:
- Документ, который может подтвердить личность истца;
- Договор купли-продажи квартиры;
- Акт приема-передачи имущества;
- Квитанция, которая подтверждает, что истец оплатил государственную пошлину;
- Акты, удостоверяющие факт владения квартирой;
- Выписка из домовой книги;
- Дубликаты всех вышеуказанных документов.
Судебное дело о прекращении действия договора купли-продажи квартиры рассматривается на протяжении 60 рабочих дней с момента предоставления вышеобозначенных документов.
Судебное постановление вступает в законную силу через 10 дней после того, как оно было оглашено судьей.
Исковое заявление
Лицу, которое желает направить исковое заявление в судебное учреждение по поводу аннулирования договора купли-продажи имущества следует знать, что оно должно быть оформлено в деловом стиле и без грамматических ошибок. Рекомендуется составлять иск в печатном виде. Информация, которая указывается в исковом заявлении, должна быть достоверна, иначе судебное учреждение откажется рассматривать иск.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры в обязательном порядке должно содержать следующие сведения:
- Наименование и адрес судебной инстанции, который рассматривает дело о прекращении действия соглашения о приобретении или продаже имущества;
- Наименование документа— «Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры»;
- Если покупатель жилья является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если покупателем квартиры является юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
- Если продавец квартиры является физическим лицом, указываются его фамилия, имя и отчество, а также контактные данные. Если недвижимость продает юридическое лицо, следует обозначить наименование организации и ее адрес;
- Размер уплаченной государственной пошлины;
- В содержании искового заявления указывается просьба аннулировать соглашение о приобретении или реализации квартиры;
- Далее указываются реквизиты расторгаемого договора купли-продажи жилья;
- Список представленных документов;
- В завершении ставится дата составления иска, а также подпись истца.
Можно ли оспорить расторжение договора?
Договор приобретения или реализации квартиры подлежит расторжению только в ситуациях, которые соответствуют законодательным положениям. Это означает, что процесс аннулирования договора купли-продажи имущества должен быть обоснован законными фактами. При этом к иску следует приложить документы, которые подтверждают определенные нарушения.
Так, если один из участников сделки может подтвердить, что расторжение соглашения о приобретении и реализации квартиры было необоснованным, доказав что предоставленные факты были ложными или в деле появились новые обстоятельства, то он имеет право потребовать пересмотреть судебное разбирательство.
Как уже отмечалось ранее, постановление судебного органа вступает в законную силу по окончании десяти дней с момента оглашения решения суда. Именно в обозначенный десятидневный срок заинтересованный участник договора купли-продажи жилья имеет право оспорить постановление судебной инстанции. Необходимо отметить, что такое возможно только в том случае, если представленный факт указан в решении суда. Для обжалования постановления судебного учреждения следует направить иск в арбитражный суд. В обозначенной ситуации исковое заявление составляется в стандартном порядке.
Как снизить риски для сторон сделки?
Чтобы обезопасить себя от возможных разногласий и доведения спора до судебной инстанции, как продавцу, так и покупателю квартиры рекомендуется изучить тонкости проведения сделок с недвижимым имуществом, а также риски при расторжении договора купли-продажи.
Продавцу квартиры рекомендуется:
- Внести в соглашение пункт о сумме и периоде перечисления денежных средств за недвижимость (до того как договор купли-продажи был зарегистрирован и после);
- Помимо этого следует указать, что в случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет возможность аннулировать контракт.
Покупателю квартиры следует:
- Указать в договоре купли-продаже имущества период передачи квартиры продавцом;
- Помимо этого необходимо обозначить, что передача собственности осуществляется посредством акта приема-передачи;
- Указать условия и процедуру расторжения соглашения о приобретении или реализации жилья;
- Обозначить в договоре фиксированную стоимость квартиры. Делается это для того, чтобы в случае расторжения контракта продавец в обязательном порядке должен будет вернуть покупателю именно ту сумму денежных средств, которая указана в соглашении.
Если продавец и покупатель обозначили в договоре вышеуказанные сведения, то процедура прекращения действия соглашения пройдет быстро и без трудностей.
